Az Airbnb-lakások olyan, az interneten könnyen kibérelhető ingatlanok, melyeket jellemzően turisták vettek igénybe – a budapesti viszonyok között az elterjedt sztreotípiák szerint ez gyakran egy görbe hétvégét jelentett brit turistáknak.

Az Airbnb sokak körében nem volt népszerű, többen, jogosan az ingatlan- és albérletárak felsrófolását írták ennek az üzleti modellnek a számlájára, hiszen egy-egy rövidtávra, külföldieknek bérbe adott lakás vagy lakrész jobban fialt, mintha ezt hónapokra, évekre adta volna ki valaki egy hazai bérlőnek. A vendégek itteni életvitele pedig jellemzően a bérlemény szomszédságát zavarta, így több ház például az alapító okirat vagy az SzMSz módosításával próbálta elérni, hogy ilyesféle lakáskiadásra az adott épületben ne kerülhessen sor.

A Covid-19 járvány miatt azonban visszaesett a turizmus, maga az Airbnb is gyengélkedik, a hazai főbérlők pedig alternatív megoldásokkal próbálták csökkenteni a bevételkiesést. Magyarán a szektor lefagyása miatt remek pillanat jött el ahhoz, hogy végre valamiféle szabályok közé tereljék ezt a tevékenységet.

A most elfogadott javaslat (hivatalos nevén: A rövid távú szálláshely kiadással összefüggő egyes törvények módosításáról) már az általános indoklás nevű részben sem kerülgeti a forró kását, és lényegében kimondja, hogy az Airbnb-hez köthető lakáskiadás hívta életre:

„Az elmúlt években elsősorban a turisztikailag kiemelt területeken elterjedtté vált, hogy a tulajdonos az eredendően nem szálláshely-szolgáltatás céljából épült ingatlanát hosszú távú bérlet helyett rövid távra, jellemzően turistáknak adja ki. Mindez magával hozta azt, hogy a szabad lakások, üdülők hasznosítása mindinkább az üzletszerűség irányába tolódott el, a tulajdonosok rövid időközönként rendszeres jövedelmet hozó tevékenységként tekintettek a lakáskiadásra, illetve a lakásvásárlások egyre nagyobb hányada történt ilyen befektetési céllal.

A szálláshely-közvetítők által leggyakrabban online platformokon keresztül végzett szálláshely-szolgáltatások értékesítése mára jelentős arányt képvisel az utazási piacon. A nem elsődlegesen turisztikai célú ingatlanok több tekintetben szabályozatlan, így például időben korlátlan turisztikai célú hasznosíthatósága révén mindinkább elmosódott a határvonal az elsődlegesen turisztikai céllal kialakított szálláshelyek és a magánszálláshelyek között.

[…]

A jelzett tendencia több társadalmi-gazdasági problémát vetett fel, amelyek rendre a terület szabályozásának igényét mutatták. Ezek között említhető, hogy a rövid távú lakáskiadás növeli az albérletárakat, amit külföldi és a hazai kutatások egyaránt alátámasztanak. Az előző kérdéskörrel szorosan összefüggő hatásként azonosítható az ingatlanárak növekedése, amely Magyarországon az intenzív rövid távú lakáskiadással érintett területeken a nyugati tendenciákhoz hasonlóan alakul.”

Mint látható, a döntéshozók legfőbb érve is az albérlet- valamint az ingatlanárak növekedése. A mostani javaslat leglényegesebb pontjai a következők:

(1) Szálláshely-szolgáltatás csak a kereskedelmi hatóság részére történő  szálláshely-üzemeltetési bejelentést követően folytatható.

(2) A szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeit – ide nem értve a magánszálláshelyen és az egyéb szálláshelyen az egy naptári éven belül szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számát –, a szálláshely-üzemeltetési bejelentés rendjét és feltételeit, valamint a szálláshelyek nyilvántartásának személyes adatot nem tartalmazó adattartalmát és a nyilvántartás vezetésére vonatkozó részletes eljárási szabályokat, a szálláshely-szolgáltató tájékoztatási és adatszolgáltatási kötelezettségeit, az adatszolgáltatás rendjét, továbbá a jogszabályban vagy hatósági határozatban előírt kötelezettségek be nem tartásának esetén alkalmazandó jogkövetkezményeket a Kormány rendeletben állapítja meg.

(3) A települési (Budapesten a kerületi) önkormányzat képviselő-testülete, a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi önkormányzat közgyűlése (a továbbiakban együtt: önkormányzat) rendeletben állapíthatja meg a magánszálláshelyen és az egyéb szálláshelyen az egy naptári éven belül szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számát.

Az egyik legfontosabb kérdést, az rövid távú kiadásra felhasználható napok számának megkötését, illetve ennek korlátlanul hagyását tehát a kormány az önkormányzatokra tolja. Erről a részletes indoklásban az írják egyébként, hogy a szabályozás így tud kellően rugalmas lenni, amit az országos, egységes szabályozás nem tenne lehetővé:

„A szabályozás rugalmasságát így két tényező biztosítja: egyrészt, hogy a tevékenység korlátozására nem országosan egységesen, hanem helyben kerül sor, továbbá, hogy az önkormányzat nem köteles korlátozó rendeletet alkotni, hanem csak mérlegelése szerint abban az esetben és ezen belül is olyan mértékben, amely a helyi viszonyok alapján indokolt.”

A 444 hívta fel viszont a figyelmet arra, hogy a törvény több olyan kérdéssel sem foglalkozik, melyek az Airbnb szabályozásakor a világon akár kiemelt jelentőséggel szoktak előkerülni. A lap egyebek mellett nehezményezi, hogy a javaslat nem tesz különbséget a különböző lakáskiadók között, vagyis hogy valaki egy ingatlant vagy ingatlanrész ad ki bérletre, vagy akár iparszerűen rengeteg lakást.

A másik probléma, hogy továbbra is kimaradt a tervezetből, hogy az adott ház lakóinak teljes vagy többségi, de legalább részleges beleegyezéséhez kösse a rövidtávú kiadást. Emellett hiányoznak a fogyasztóvédelmi megkötések is, tehát ami eddig is rengeteg konfliktust szült a lakók és a kiadók között, hogy a kiadók nem reagáltak túl gyorsan (vagy egyáltalán) a szomszédok panaszaira a lárma vagy egyebek miatt, azt a javaslat most sem teszi kötelezővé számukra.

Pontosabban a javaslat ennek szabályozását is az önkormányzatokra bízná:

"Tekintettel arra, hogy a jelzett a konfliktusok a földrajzi szórást és az érdekellentét mértékét tekintve is változatosak, a javaslat szerint a helyben lakók
magánéletéhez való joga, az otthon nyugalma, valamint a magánszálláshely üzemeltető érdekei közötti egyensúlyt a helyi önkormányzatok tudják megteremteni, azzal, hogy hatékony fellépési lehetőséget kapnak a helyi lakosok érdekeivel ellentétesen üzemeltetett magánszálláshelyekkel szemben."

A javaslat egyébként valamennyire egybevág a Habitat for Humanity javaslatcsomagjában foglaltakkal is, amit júniusban mutattak be a nyilvánosságnak:

„Javasoljuk az egyéb szálláshely-szolgáltatás tevékenység 120  vendégéjszaka/személy/év jellegű szolgáltatási maximumának törvénybe foglalását, valamint javasoljuk az önkormányzatok számára jogszabályi lehetőség biztosítását a törvénybe foglaltnál kisebb helyi szolgáltatási mennyiség maximum rendeletben történő meghatározására.”

Azonban, mint az látható, az elfogadott javaslat ennél kicsit puhább, hiszen hiányzik belőle a kötelező 120 napos limit, amit az önkormányzatok szigoríthatnak, ehelyett a teljes limit megállapítását (sőt annak akár elhagyását) az önkormányzatokra bízza.

Összességében ebben a javaslatban a központi szabályozás hiánya a feltűnő, ami az indoklás alapján az egyes tájegységek és területek különböző igényei és jellegzetességei miatt maradt el.

A Habitat for Humanity egyébként példaként hozza Párizst, ahol 2017 januárjától kezdve működik a központilag meghatározott 120 napos limit, amelyen az egyes önkormányzatok adott esetben tovább szigoríthatnak.

(Kép: Pixabay, Flickr/Open Grid Scheduler / Grid/karthik m/Minh Q. Tran)